Een woning kopen is vaak een levensproject. Het is echter belangrijk om te weten waar je moet zoeken, wat je moet vergelijken en welke valkuilen je moet vermijden om een zoektocht om te zetten in een solide aankoop. De vastgoedmarkt in 2026 heeft verschillende regelgevende aanpassingen ondergaan die de waarde van onroerend goed en de financieringsvoorwaarden concreet wijzigen. Deze veranderingen begrijpen betekent tijd en geld besparen.
DPE en energie-label: wat de waarde van een goed verandert in 2026
Heb je al opgemerkt dat dezelfde appartementprijs kan variëren afhankelijk van zijn energie-label? Sinds 1 januari 2026 is de conversiefactor van elektriciteit in de berekening van de DPE verlaagd. In de praktijk hebben veel woningen die elektrisch verwarmd worden hun label verbeterd zonder dat er enige werkzaamheden zijn uitgevoerd.
Voor een koper betekent dit dat een goed dat vorig jaar als F was geclassificeerd, vandaag een label E of zelfs D kan hebben. Deze herclassificatie verandert de situatie: een beter beoordeeld woning verhuurt gemakkelijker, wordt voor een betere prijs doorverkocht en ontsnapt aan de verhuurverboden die van toepassing zijn op thermische doorlatende woningen.
Een besluit gepubliceerd in het Staatsblad op 13 augustus 2026 kondigt al een nieuwe hervorming aan voor 1 januari 2027. Dit zal de DPE in lijn brengen met de Europese eisen en een A0 vermelding introduceren voor gebouwen met nul-emissies. Als je twijfelt tussen twee woningen, zal degene wiens label dichter bij dit doel ligt, beter zijn waarde behouden in de komende jaren.
Om de woningen te identificeren die profiteren van deze herclassificaties, biedt het doorbladeren van de vastgoedaanbiedingen van Cœur Artisan de mogelijkheid om te filteren op energieprestaties en te richten op appartementen of huizen waarvan het label net is verbeterd.
Hypotheek en leenpercentages: de signalen van de markt lezen
De hypotheek blijft de belangrijkste hefboom voor de meeste aankoopprojecten. In 2026 heeft de productie van kredieten ongeveer 11 miljard euro bereikt in juli, een teken van een actieve financieringsmarkt.
Waarom is dit cijfer belangrijk? Omdat een hoge productievolume een echte concurrentie tussen banken weerspiegelt. De kredietverstrekkers passen hun tarieven aan om nieuwe dossiers aan te trekken, wat een onderhandelingsmarge biedt voor goed voorbereide leners.
Vergelijken voorbij de nominale rente
De weergegeven rente zegt niet alles. Twee aanbiedingen met dezelfde rente kunnen duizenden euro’s verschil kosten over de totale looptijd van de lening. De elementen om te vergelijken:
- De kosten van de kredietverzekering, die een aanzienlijk deel van de maandlasten kan vertegenwoordigen, vooral na 40 jaar
- De dossier- en garantie kosten (hypotheek, bankgarantie), die sterk variëren van de ene instelling naar de andere
- De voorwaarden voor modulariteit: de mogelijkheid om een termijn uit te stellen, vervroegd af te lossen zonder boete, of de looptijd tijdens de lening aan te passen
Een modulaire lening biedt betere bescherming dan een vast lage rente als je professionele situatie kan veranderen.
Huurprijsregulering en huurcontracten: regels om te kennen voordat je koopt
Ook al koop je om te wonen, het begrijpen van het huurkader helpt je om het potentieel van een goed te evalueren. In geval van doorverkoop of toekomstige verhuur wegen deze regels rechtstreeks op de rentabiliteit.
Het decreet nr. 2026-644 van 20 juli 2026 heeft de plafonnering van de huurprijsstijging in een gespannen zone voor twaalf maanden verlengd. Bovendien heeft een decreet van 6 juli 2026 de standaard huurcontracten voor de hoofdwoning herschreven, met toepassing op de contracten die zijn afgesloten of vernieuwd vanaf 1 oktober 2026.
Wat dit betekent voor een aankoop
Een appartement gelegen in een gespannen zone zal niet hetzelfde huur rendement genereren als in een ontspannen zone. Als je een aankoop overweegt met een investeringscomponent, controleer dan of de gemeente de huurprijsregulering toepast. Deze informatie staat in de advertenties op gespecialiseerde portals en beïnvloedt je rentabiliteitsberekening.
Een nieuwbouw profiteert vaak van lagere kosten en een gebrek aan werkzaamheden in de eerste jaren. Aan de andere kant biedt de oudere woning meestal een lagere aankoopprijs en een centralere locatie. De juiste afweging hangt af van je aanhoudingshorizon, niet van een universele regel.
Concreet criteria om vastgoedaanbiedingen effectief te filteren
Geconfronteerd met duizenden advertenties, is de verleiding om alles te bekijken groot. Deze aanpak is uitputtend en vertraagt de beslissing. Hier zijn de filters die tijd besparen:
- Het werkelijke DPE-label (niet dat van de oude diagnose, maar die opnieuw berekend met de nieuwe factor 2026) om onaangename verrassingen over isolatiewerkzaamheden te vermijden
- De aanwezigheid van een lift in gebouwen van meer dan drie verdiepingen, een vaak onderschat criterium dat de doorverkoop van een appartement sterk beïnvloedt
- Het bedrag van de gemeenschappelijke kosten over de afgelopen drie jaar, dat de werkelijke staat van het gebouw beter onthult dan welke bezichtiging dan ook
- De nabijheid van een stedelijk ontwikkelingsproject (vervoer, school, handel) dat de waarde van de wijk kan beïnvloeden
Deze criteria vervangen geen bezichtiging, maar ze elimineren snel de woningen die niet overeenkomen met jouw project.
Kosten van de notaris en werkelijke kosten van de aankoop
De weergegeven prijs van een goed is nooit de prijs die betaald wordt. De notariskosten vormen een aanzienlijk deel van het totale budget, hoger in het oude dan in het nieuwe. De notariskosten vanaf het begin van de zoektocht integreren voorkomt dat je verliefd wordt op een goed dat buiten budget is.
Als je project betrekking heeft op een hoofdwoning, kan de lening met een nul rente een aanzienlijk deel van de financiering in een gespannen zone vertegenwoordigen. De voorwaarden voor geschiktheid veranderen regelmatig: controleer ze bij je bank voordat je je budget vaststelt.
De vastgoedmarkt van 2026 beloont goed geïnformeerde kopers. Tussen de DPE-herclassificaties, de nieuwe huurregels en een concurrerende kredietmarkt, elke parameter die vooraf wordt gecontroleerd, vermindert het risico op onaangename verrassingen na de ondertekening. Het beste aanbod is niet dat met de laagste prijs, maar dat waarvan alle verborgen kosten zijn voorzien.
