Ein Mieter kündigt seinen Energievertrag einige Tage bevor er die Schlüssel zurückgibt. Am Tag des Termins ist es unmöglich, eine Glühbirne einzuschalten oder eine Steckdose zu testen. Einen Zustand ohne Strom zu erstellen, bringt beide Parteien in eine konkrete Gefahr, die weit über das einfache praktische Unbehagen hinausgeht.
Linky-Zähler und Kündigung: Warum der Strom nicht vollständig abgeschaltet ist
Viele Mieter glauben, dass eine Kündigung des Stromvertrags eine vollständige Abschaltung zur Folge hat. Mit einem Linky-Zähler ist die Realität jedoch anders. Nach der Kündigung wird die Leistung oft auf 1 kVA reduziert, ein Niveau, das nicht ausreicht, um mehr als eine Energiesparlampe zu betreiben.
In der Praxis können Sie die Anwesenheit von Reststrom feststellen, ohne einen Ofen, einen Boiler oder ein Belüftungssystem testen zu können. Diese minimale Leistung vermittelt einen falschen Eindruck von Funktionalität. Geräte mit höherem Verbrauch lösen sofort den Leistungsschutzschalter aus.
Für den Eigentümer wie für den Mieter schafft diese Situation Unklarheit: Der Zähler zeigt einen Index an, aber die Überprüfungen bleiben unmöglich. Das unter diesen Bedingungen unterzeichnete Dokument spiegelt die Realität der Wohnung schlecht wider. Den Strom abzuschalten, bevor die Schlüssel zurückgegeben werden, kann zudem unterschätzte Konsequenzen haben, wie diese Analyse über den Zustand ohne Strom detailliert beschreibt.
Fehlender Zählerstand: Das Risiko der Abrechnung für den neuen Mieter
Haben Sie schon einmal die drei vorgesehenen Zeilen für die Zählerstände auf einem Zustandformular bemerkt? Sie bleiben oft leer. Es sind keine Sanktionen vorgesehen, wenn dieses Feld nicht ausgefüllt ist. Ein unterzeichneter Zustand ohne Zählerstand bleibt rechtlich gültig, was erklärt, warum so viele Dokumente in diesem Punkt unvollständig sind.
Das Problem tritt nach der Unterzeichnung auf. In Abwesenheit eines von beiden Parteien unterzeichneten Eingangsstands behält der Energieanbieter meist den vom vorherigen Bewohner angegebenen Stand oder eine Schätzung. Der neue Mieter kann dann für einen Verbrauch abgerechnet werden, der nicht der seine ist.
Der gegenteilige Zählerstand schützt beide Parteien
Wenn der Strom abgeschaltet ist, wird der Zähler manchmal unzugänglich oder unleserlich. Der ausziehende Mieter verliert einen Beweis, um eine Überabrechnung anzufechten. Der einziehende Mieter erbt einen potenziell falschen Zählerstand. Ohne unterzeichneten gegenteiligen Zählerstand verliert jede Partei ihren besten Beweis im Falle eines Streits mit dem Energieanbieter.
Die Lösung besteht in einer Zeile im Dokument: den sichtbaren Zählerstand zum Zeitpunkt des Termins notieren oder ausdrücklich die Unmöglichkeit der Ablesung und den Grund (Zähler ohne Strom, fehlende Anzeige) erwähnen.
Unvollständiger Zustand: Was die Rechtsprechung wirklich sagt
Ein Urteil des Kassationsgerichts vom 16. November 2023 (3. Ziv., Nr. 22-19.422) hat ein klares Prinzip aufgestellt. Ein einseitig vom Vermieter erstellter Auszug kann nicht als Beweis für Schäden dienen, wenn das Fehlen der Gegenseitigkeit dem Eigentümer selbst zuzuschreiben ist.
Mit anderen Worten, wenn der Vermieter den Zustand unter Bedingungen organisiert, die eine ordnungsgemäße Überprüfung verhindern (Stromausfall, unzureichende Beleuchtung zur Feststellung des Zustands von Wänden und Böden), geht er das Risiko ein, dass das Dokument vor Gericht angefochten wird.
Die Falle des teilweise unterzeichneten Protokolls ohne Vorbehalt
Ein Protokoll „im aktuellen Zustand“ zu unterzeichnen, ohne die unmöglichen Überprüfungen zu vermerken, bindet beide Parteien. Ein unterzeichnetes Dokument wird als endgültig betrachtet. Einfache nachträgliche Vorbehalte erlauben es nicht, es ohne ein gegenteiliges Verfahren zu vervollständigen.
Hier sind die Angaben, die unbedingt im Dokument vermerkt werden müssen, wenn der Strom fehlt:
- Der Stromausfall zum Zeitpunkt des Termins, mit dem bekannten Grund (Kündigung des Vertrags, Ausfall, absichtliche Abschaltung).
- Die genaue Liste der nicht getesteten Geräte: Steckdosen, Beleuchtung, Lüftungsanlagen, elektrische Heizkörper, Gegensprechanlage, Rollläden.
- Der Vermerk „teilweiser Zustand“ mit einer Klausel, die eine gegenteilige Ergänzung nach Wiederherstellung des Stroms vorsieht.
Diese Klausel kann die Hinzuziehung eines Gerichtsvollziehers vorsehen, dessen Kosten zwischen den Parteien geteilt werden.
Häufige Fehler, die einen Zustand ohne Strom in einen Streit verwandeln
Der erste Fehler besteht darin, ohne jeglichen Vorbehalt zu unterschreiben. Der Mieter, der ein unvollständiges Dokument unterschreibt, verzichtet de facto darauf, nicht festgestellte Schäden anzufechten. Der Eigentümer, der ohne die Unmöglichkeit, die elektrischen Geräte zu überprüfen, zu erwähnen, unterschreibt, verliert sein Recht auf Abzüge von der Kaution für diese Posten.
Der zweite Fehler betrifft den Zeitplan. Den Stromvertrag vor dem Datum des Auszugs zu kündigen, schafft das Problem an der Quelle. Der Liefervertrag sollte mindestens bis zum Tag nach der Schlüsselübergabe aktiv bleiben.
Wann der Termin verschoben werden sollte
Ein Protokoll zu verschieben ist nicht immer möglich, besonders wenn der Mietvertrag zu einem festen Datum endet. Eine Verschiebung ist besser, als ein unbrauchbares Dokument zu unterschreiben. Wenn der Mieter sich weigert, den Strom wiederherzustellen, kann der Eigentümer einen Gerichtsvollzieher hinzuziehen, um ein gegenteiliges Protokoll unter ordnungsgemäßen Bedingungen zu erstellen.
Hier sind die Situationen, in denen eine Verschiebung erforderlich ist:
- Keine Lichtquelle ermöglicht die Inspektion der Räume ohne Fenster (Badezimmer, Keller, Abstellraum).
- Die Wohnung hat eine ausschließlich elektrische Heizung und der Zustand der Heizkörper kann nicht überprüft werden.
- Das mechanische Belüftungssystem (VMC) kann nicht getestet werden, während sichtbare Feuchtigkeitsspuren vorhanden sind.
Ein Zustand, der ohne Strom erstellt wurde, ist an sich nicht ungültig, wird jedoch zu einem fragilen Dokument. Der Unterschied zwischen einem nutzbaren Dokument und einem anfechtbaren Dokument liegt oft an drei Zeilen von Vorbehalten, die niemand die Zeit nimmt zu schreiben. Zu vermerken, was nicht überprüft werden konnte, schützt sowohl den Mieter als auch den Eigentümer.